¿Qué es una titulización hipotecaria?

Cuando un cliente adquiere una hipoteca, éste paga al banco unos intereses, además del préstamo inicial, la intervención del cliente no llega a mucho más, pero eso que ve, es sólo la punta del iceberg. Para muchos bancos, ese es el primer paso dentro de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez. Este proceso obtiene el nombre de titulización hipotecaria, y en este artículo lo analizaremos con detalle.

Tilulización

Primero, ¿Qué es la titulización?

Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura ad hoc (sociedades, fondos…), que a su vez la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, y a su vez eliminan el riesgo de impago. 

La titulización sintética, ocurre cuando en lugar de traspasar el contenido completo de estas carteras formadas, se traspasa en su lugar únicamente el riesgo que conlleva este tipo de productos. 

 

Estos bonos de titulización, vienen clasificados por el Banco de España, de la siguiente forma:

ABS (Asset Backed Securities) a corto plazo: Pagarés de empresa respaldados por activos. 

ABS a largo plazo, entre las que se encuentra:

•  Bonos de Titulización Hipotecaria.
•  Préstamos respaldados por cualquier activo que no sea préstamo hipotecario. En este sentido entran préstamo a coches , a estudiantes etc.
•  CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización  etc. 

La titulización hipotecaria

Una vez ya hemos comprendido la titulización pasamos a explicar la tilulización de las hipotecas. La titulización hipotecaria nació a partir de la ley 19/1992, es el proceso por el cual, las entidades financieras "venden" sus préstamos hipotecarios a terceros, eliminando su riesgo.

 

¿Cómo lo hacen? 

Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance en unos derechos de crédito, y mediante las titulizaciones, la entidad convierte los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Esto supone, que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios, de esta forma el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras son: 

1.  Las entidades financeras crean una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT).
2.  Este Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT), adquiere las hipotecas del banco (paquetes hipotecarios, participaciones hipotecarias etc).
3.  El Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT) emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión.
4.  Éstos a su vez los comercializan bien a instituciones de inversión colectiva o bien a inversores particulares.

Estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez. A continuación, presentamos un ejemplo simple, con los dos balances, tanto del banco como del fondo de titulización. En él vemos como se transfiere el préstamo hipotecario del activo del banco, al Fondo de titulización, donde se transforma en los bonos de titulización hipotecaria, el banco ingresa el dinero percibido por la venta del préstamo al FHT. Finalmente el FHT venderá esos bonos a terceros, bien inverosres particulares, bien fondos.

De esta forma la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas, se deshace del riesgo, a la par que gana liquidez. 

 

Titulizaciones durante la crisis

La banca experimentó un grave problema de liquidez al comenzar la crisis, por lo que se reformó la regulación bancaria mediante losAcuerdos de Basilea III el 16 de diciembre de 2010, fortaleciendo el sistema financiero. Se observó un grave problema en las entidades financieras, pues presentaban un crecimiento excesivo de los valores presentados en los balances, y un bajo nivel de los fondos propios previstos para riesgos. A su vez, muchas entidades no contaban con reservas suficientes para hacer frente a una crisis de liquidez.

 

Todo esto se magnificó con las hipotecas subprime, hipotecas con un alto riesgo de impago, que bancos transferían, de la misma forma que hemos explicado anteriormente, a fondos, y éstos a su vez a otros inversores, llegando incluso a asegurar la rentabilidad de estos paquetes. Resumiendo, esas titulizaciones se esparcieron por parte del mercado, y cuando los impagos comenzaron se produjo un efecto dominó, que se llevó delante a bancos, inmobiliarias, fondos de inversión etc. Las hipotecas subprime es un concepto que proviene de EEUU, donde comenzó en el 2007, y se transmitió a Europa. 

 

Pues bien, el proceso que seguían los bancos  con las subprime es el mismo que la titulización. Aunque, en teoría hoy se han implementado los acuerdos de Basilea para tener un resguardo en caso de haber otra crisis de liquidez. Estos acuerdos de Basilea, se resumen en el siguiente cuadro:

En cuanto a las titulizaciones contemplan:

Titulizaciones : Se fortalece el tratamiento de capital para determinadas titulizaciones complejas. Se exige a los bancos realizar análisis más rigurosos de las posiciones de titulización con calificación crediticia externa.

Lo que viene a decir que se realizarán análisis de los productos titularizados por parte de terceros, exteriores al banco, otorgando a estos análisis, un peso e importancia mucho mayor del obtenido antes de la crisis.

 

Concluir que a día de hoy, el proceso sigue siendo el mismo que llevó a la crisis, eso sí, se han reducido en gran medida el número de titulizaciones hipotecarias, además de implantarse un marco legal que regula de una forma más eficiente estos productos financieros. La cuestión es si esta regulación será suficiente o continuará siendo efectiva a lo largo del tiempo. 

Fuente: http://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/2618019-que-titulizacion-hipotecaria