Con la crisis a los bancos no les ha quedado otra alternativa que abaratar sus hipotecas para hacerlas mñas apetecibles al consumidor Pero cuidado, no es oro todo lo que reluce; además de leer siempre la
letra pequeña y consultar con un abogado o el propio notario, hay
algunos parámetros que conviene estudiar antes de decidirse a firmar un
tipo de hipoteca u otro.
1. Interés fijo o variable
El interés variable es un porcentaje adicional sobre el Euribor
del momento. Supongamos que nos proponen una hipoteca Euribor + 1% y el
índice está en el 0,5%, quiere decir que pagaremos el 1,5% en
intereses. Pero este porcentaje variará según se mueva este índice, que
en los peores momentos de la crisis llegó a situarse en el 5,393%, por
lo que en nuestro caso aumentaría a un 6,4% de la deuda. Es una gran
oportunidad en estos momentos en que está al 0,058% y lo seguirá siendo
hasta finales de 2016.
A partir de entonces se espera
el rebote y una escalada progresiva que puede llegar a dos o más
puntos: pasaríamos de pagar un variable del 1% en nuestro caso, al 3% o
el 4%. Por lo tanto, apostar por el interés variable entraña riesgos y
hay que estar financieramente preparado para soportar la futura subida.
2. La duración de la hipoteca
El interés, los plazos de amortización y en general la mayoría de
condiciones de nuestra hipoteca vendrán condicionados por la duración de
la misma. Los plazos cortos nos exigirán mensualidades más altas,
pero a cambio podremos negociar mejores condiciones e intereses más
bajos, ya que el banco recuperará pronto su dinero. Plazos más largos
tienen peores condiciones pero nos permiten que la mensualidad media sea
más accesible.
Por lo general, las personas con
sueldos altos o muy altos se verán favorecidas por hipotecas cortas. En
el otro extremo, los bancos no conceden hipotecas por plazos superiores a
40 años salvo en casos muy especiales. La media de duración ofertada se
sitúa entre los 20 y los 30 años.
3. La parte del presupuesto mensual que dedicaremos a la hipoteca
El banco ya se encarga de medir este parámetro a la hora de aceptarnos o
rechazarnos como clientes, pero no está de más que de ser aceptados
también nosotros lo ponderemos. En general se supone que la hipoteca no
debe ser más del 15-25% del sueldo o presupuesto mensual de las personas
que la firman. Pero en función del tipo de interés que escojamos y la
evolución del Euribor, nos podemos encontrar con que la hipoteca devora nuestro presupuesto.
También tenemos que evaluar la posibilidad de que una de las personas
firmantes se quede sin trabajo. Son escenarios que aunque desagradables,
resultan verosímiles y conviene afrontarlos sobre el papel para
ponderar el tipo de contrato que elegimos o negociar a nuestra
conveniencia.
4. Nuestras perspectivas económicas a futuro
¿Estamos fijos y en una empresa grande, saneada y estable,
preferiblemente una multinacional? ¿Somos funcionarios de rango
medio-alto? ¿Tenemos una empresa próspera y sólida? Estos son los
escenarios en que nuestro suelto puede crecer y por tanto ayudarnos a
resistir escenarios desfavorables de un interés variable. Si figuramos
en la lista de arriba, mejor fijo y a 30 o más años.
5. El porcentaje de la compra que puedo financiar
En los casos más favorables, el banco no financia más del 80% del valor
de tasación y el 80% del valor de compra del piso. Lo normal es que
conceda la hipoteca por el 60% o el 70% del valor, pero con la guerra de
precios, se les está ofreciendo a los clientes más solventes que
compran pisos exclusivos incluso el 100% de valor de compra. Hay
expertos que creen que las entidades bancarias podrían comenzar a
proponer márgenes del 80% o el 90% del valor de compra a clientes "más
normales".
Es una ventaja pero también un peligro: en un escenario de escalada de precios (burbuja), podemos pagar por un piso más de lo que valdrá si la escalada se invierte (la burbuja estalla). Entonces nos encontraremos con una deuda superior al valor del piso, lo que se conoce como negative equity,
un fenómeno que asoló a cientos de miles de familias en la Inglaterra
de los años 80 y también en la España más reciente. Es mejor aportar
ahorros como adelanto de la compra y si no se tienen, olvidarse de la
hipoteca y vivir de alquiler.
6. Cuidado con las cláusulas suelo
Las cláusulas suelo se
aplican en los intereses variables y fijan un tipo mínimo al que el
interés puede bajar en caso de desplome el Euribor. Es cierto que
diversas sentencias, tanto de la justicia española como la europea, han
declarado muchas de ellas ilegales, pero se trata solo de casos en que
no fueron explicitadas cláramente en los contratos. Los bancos las pueden aplicar,
pero deben informarnos clara y explícitamente de su existencia.
Preguntemos por ellas abiertamente al empleado de banca antes de firmar
nada, si puede ser con el abogado o el notario presentes.
7. El contrato de productos adicionales
Para empezar, no es obligatorio firmar un seguro de la casa
que vamos a comprar con el banco que nos concede la hipoteca, y si nos
dicen lo contrario deberemos remitirnos a la ley. Otra cosa es que el
producto que nos ofrecen sea interesante, o que nos pongan como
condición ciertos productos para concedernos una hipoteca en mejores
condiciones. Ahora en las que implican interés fijo es habitual, para
compensar su caída.
Domiciliaciones, planes de
pensiones, seguros del hogar y de vida pueden interesarnos o no, pero
antes de firmar debemos hacer números: ¿cuánto nos suponen estos
productos de incremento de la mensualidad que vamos a pagar? ¿Cuánto
incrementan el valor global de la hipoteca? Igual no nos salen las
cuentas.
8. Las penalizaciones por demoras
Las penalizaciones de interés por demora constituyeron durante los años
del estallido de la burbuja una inagotable fuente de abusos por parte de
algunas entidades bancarias para con sus clientes. Por ello es
importante saber que nunca puede ser superior a tres veces el interés
legal del dinero y solo puede devengarse sobre el monto pendiente de
pago, según establece la Ley Hipotecaria. Estudiemos bien las
condiciones que se nos ofrecen junto a nuestro abogado.
9. Las comisiones adicionales
Puede haber numerosas comisiones: por estudio de las condiciones, por
los diversos papeleos que se establezcan, etc. Pero sobre todo debe
interesarnos la que atañe al adelanto de la cancelación de la hipoteca,
ya que podría ser un escenario que nos interesase en un momento dado y
no nos conviene que nos penalicen en exceso. Hablemos con el empleado y
negociemos si tenemos margen.
10. Los avales
Otra fuente de irregularidades bochornosa durante los años de la burbuja
fueron los avales; había personas que prestaban avales a familiares y
compatriotas (en el caso de inmigrantes) sin saber lo que realmente
suponía tal hecho. Incluso algunos empleados de banca consentían que se
avalara una hipoteca con otra concedida el día o el mes anterior...
En fin: solo se debe avalar la hipoteca de un familiar en caso de tener patrimonio sobrado para responder y nunca se debe hacer con una primera vivienda.
Si la entidad bancaria nos exige un aval, pensemos en la situación en
la que pondremos a las personas a las que se lo vamos a pedir en caso de
que no podamos pagar, sobre todo si son nuestros padres o hermanas.
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